他山

上周写个一篇《“限购令”对市场影响几何？》，他山走马观花地看了几个城市的市场反应， 谈了些肤浅感受，随着“限购令”细则在许多城市的陆续出台，“限购令”的影响范围在扩大，本文继续对“限购令”对市场的影响做简析，并列出“限购令”可能落空的三大理由。

一、从历史经验看“限购令”落空的可能

“限购令”能不能抑制住房价，很大程度上处决与地方政府的执行力。我们先回顾从05年到2011年来的这几次调控措施。2005年3月26日，国务院印发的《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国八条）；2005年4月27日，国务院常务会议提出八项措施引导和调控房地产市场（即“新国八条”）；2006年5月17日，国务院出台《关于促进房地产业健康发展的六点意见》(“国六条”)，2007年最密集，被称为“调控年”（太多，具体略）；2009年6月22日，银监会印发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》；2010年提出的“国十条”；2011年1月26日，国务院推出“新国八条”。

6年来，“国N条”，“新国N条”充斥着各种媒体，各种解读屡见不鲜。由于都是以“国N条”的形式出现，新的、旧的已经混为一团，不少业内人士、媒体记者，即便是口头上常挂着“政策”，也容易把“国N条”搞混淆。2010年初的“国十条”号称史上最严厉的“调控”，网友们对其给予非常高的期望，但从2010年几大城市销售均价来看，“史上最严厉的调控”以失败告终。在《4~5月数据初显“国十条”调控失败》、《是“双限令”使深圳成交火爆？》等文中，他山有过分析。从历史经验来看，本次“限购令”落空的机率非常高。

二、从地方政府的利益看“限购令”落空的可能

“限购令”的决策者是国务院，执行者是地方政府。为什么6年多来，“国N条”，“新国N条”都不能执行到位？原因是国务院推出“国N条”，“新国N条”的动机在于巩固和维护政治利益，而地方政府维护的是地方的经济利益。当上面派下的政治利益与地方的经济利益发生冲突的时候，地方的经济利益是优先的。而地方经济利益的保障需要开发商，所以地方政府在处理上面政治利益和地方经济利益时，进退两难。

我们从一月份的一些出台“限购令”的城市来判断“限购令”的作用和地方政府制定“细则”的原则。北京、上海在“限购令”出台后的1月份成交量和价格回落；武汉、南京成交量和价格都上涨；深圳量跌价涨；北京上海房价处于风口浪尖，“成交量和价格回落”是地方政府做出的一种姿态，不排除在下半年类似08年一样反弹；武汉、南京、深圳这类城市的“限购令”细则，可以判断，地方政府是站在开发商立场上应付上面。如广州的“细则”里依然是 “卖一买一”。这种局面可以初步判断“限购令”执行落空的可能。

三、从开发商策略来看“限购令”落空的可能

他山将开发商分为两类，一类是有背景，不缺钱花的开发商，他们按“限购令”的指示，顺理成章地“捂盘”了。对于像深圳等土地供应紧张的城市，这种做法暗合开发商的心思。我们从2010年4月打击“捂盘”，到2011年2月政策变相“支持”捂盘，实际上是后面政策将前面政策的覆盖。所以有经验的开发商能预料到，未来一年的政策有可能把现在执行的政策再覆盖掉。所以他们非常自信地“挺着”、“观望”，与“限购令”僵持着。

还有一类开发商，在“限购令”细则执行前后，努力抢工期、提前开盘、推盘。在《楼市怪相：钱多人傻速来！》讲到过，昨日他山与一位开发商朋友聊天时，他说，现在部分开发商加速推盘，其实并没有降价，关于对政府限制的均价，可以想办法从“数据”上作文章，即所谓的“定价策略”，如商业地产是不受限制的，可以采用买商铺，送房子、买车库，送房子的策略来规避限购令的条款。总之，魔高一尺，道高一丈。