他山

12月10日至12日在北京举行中央经济工作会议上，很大篇幅谈到“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。可以解读为中央对未来房地产市场的一种态度，其中2011年提供1000万套保障性住房，总体量接近2010年的总成交量，有人将此解读为“中央用保障性住房来打压商品房”，其实“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”或是商品房的一大利好。本文就保障性住房对商品房的影响谈三点看法。

谁应该是保障性住房的建设主体？关于保障房建设，他山在QQ上与几位开发商朋友沟通，民企不愿意参与的理由是：一方面，保障性住房利润低，除非政府在税收等方面予以减免，保障民企的开发利润，民企才可能参与；另一方面，国企是政府“控制”的，国企不带头参与，承担社会责任，民企又凭什么主动去承担保障性住房建设的社会责任？他们一直认为，保障性住房的建设应该是政府的事，国企的事，老百姓买不起房的根源是政府在社会分配制度不平等造成的。

如此来分析，那本次中央经济工作会议上提出“加快推进住房保障体系建设”，实际上就是用来弥补20年来社会分配制度不平等造成的严重后果的。谁可能是保障性住房的建设主体？国有企业应该当仁不让，尤其央企，他们应该成为保障性住房建设的主体。从20年来国有企业与民营企业占有和支配的社会资源来看，许多国企，尤其央企，不该在土地市场上争夺“地王”，在《土地硝烟背后的预警》里面有过简析，他山认为央企应该放弃和民企争商品房的市场份额，才有利于当前房地产市场稳定发展。

谁是保障性住房的投资主体？保障房建设过去是以政府为主筹集资金资源，他山认为这是“保障性住房建设”喊了两三年都没有成为解决低收入百姓住房问题的原因之一。政府可以发国债建设一些大型工程，这两三年，在资本流动性过剩的背景下，为什么不能发国债解决保障性住房建设资金？他山在QQ与网友探讨这个问题时，这位朋友质问：如果政府筹集不到保障性住房建设的资金，那我们需要政府做什么？反过来就成了老百姓究竟需要什么样的政府的问题了！

本次中央经济工作会议中谈到的“在政策上要拓宽资源渠道，引导和扶持民间资金进入保障房领域。”他山认为，保障性住房利用民间资本的难度很大。首先，民间资本追求利润最大化的本性决定了它的去向。保障性住房的利润是不可能与是商品房的利润同日而语的，当前，不少央企都在利用自己在融资渠道上的便利逐利高端住宅市场，民间资本又不是“雷锋”，它凭什么积极响应中央号召，去投资微利的保障性住房？

保障性住房如何影响商品房？还有一个大家非常关心的，就是保障性住房如何影响商品房。住建部2011年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，这一数额超过此前市场预期的500万-600万套的水平，这比今年580万套保障性住房的建设规划翻了近一番。今年截止11月，全国楼市成交量接近8.5亿平方米，其中住宅大概在7亿平方米左右。如果按平均每套80平米算，住宅约800多万套，在580万套保障性住房的供给背景下，约占到今年全国商品房的成交量的72%，但房价以上涨终结2010年，这表明，当前的问题不一定是增加保障性住房供给量的问题，而可能是商品房市场供给的问题。

基于上面推测，他山认为，2011年保障房住房政策不影响商品房市场。一、新计划的1000万套，按照房地产开发周期测算，需要1~2年产能变成供给，当前政策一般都是五五折的行情下，1000套能否兑现是未知数；二、关于1000万套保障性住房资金问题，从中央经济工作会议内容可以看到，完成这项任务对民间资本的依赖很大，而民间资本对微利保障房兴趣不大，钱不到位1000万套保障性住房便是镜中月水中花；三是假设执行力、资金都到位，按照二八定律，中国塔尖20%的人把房产当成投资品，在《高端住宅“热销”卷土重来！》里进行过分析，1000万套保障性住房并不影响这20%人对高端住宅的购买。