他山

12月22日下午，广州亚运城整体出让，7号富力联合体（富力、雅居乐、碧桂园三大民营地产联合）和88号保利联合体（保利、万科、中海三大国企巨头联合），另外还有央企中信地产坐山观虎斗，从表面上看，是一场国企与民企的争夺战，结果以民企获胜告终。他山认为，三大国企只是“佯败”，本文尝试对国企“兵败羊城”背后隐情进行剖析。

他山先将“国”“民”两个联合体实力比较，先看“民企”阵营，富力09年销售约230亿，雅居乐09年销售额约180亿元，碧桂园09年销售额200亿元，三家民企09年累计销售610亿元。再看“国企”阵营，保利09年销售接近100亿元，万科09年有把握超过600亿元，中海09年销售在500亿元左右，三家“国”字号阵营09年的销售额达1200亿元。“国” 字号销售实力大概是“民企”阵营的2倍。从中国TOP组研究的房地产品牌价值来看，三家“国” 字号品牌价值也远高于三家民企。

从上面列举的能证明的开发商实力的数据来分析，88号保利联合体是没有道理负于7号富力联合体的。再从价格上来看，本次拍卖的楼面地价高达5810元/平方米。这个价格在广州不算高价，以中海为例，5个月前，超过2万的楼面地价都敢要，5千多块钱的地价自然不在话下，该地块楼面地价还有较大上升空间，远没触及他们的心理承受底线。但他们为什么不继续竞价？他山认为，88号保利联合体完全没有按照自己的商业逻辑举牌，背后一定有隐情。他山分析认为这场“国”“民”对抗赛一定有人充当导演。

富力、雅居乐、碧桂园三大民企，都是上市公司，并各有自己独立的势力范围，拿地模式，融资手段、开发理念，营销策略各不相同。三家公司都在香港上市，资本通道对接海外。富力公开拿地多一点，雅居乐盘踞中山，拿地的能见度不高，碧桂园近年往内地扩张，直接通过上层建筑拿地有所耳闻。让这三家拿地模式迥异的民企自愿组合在一起，几乎是不可能的事。再看保利、万科、中海三家国企，都是上市公司却从来没合作先例，万科与中海这些年来，一文一理，互不服气，表面公开竞争，背后是互挖墙脚，让他们在一起合作，也几乎不可能。所以，他山认为拍卖场上这“国”、“民”两个阵营都是主办方安排好来作秀的。

他山认为，“地王”的影响不在于它的新闻价值和商业价值，而在于负面的社会影响， “民企”拿到地王没有民愤，国企拿地王到民愤排山倒海，所以三大国企“佯败”是在迎合中央“和谐、稳定”的政治需求。本次拍卖会是在中央明确不容许央企参与地王拍卖后举办的，他山在《国资委为什么明令央企不当地王？》已有过分析。12月10日下午，深圳土地市场岁末推出4块土地，仅有1宗土地以底价成交。拍卖场上人头攒动的景象已成昨日黄花。用苛刻的竞买条件来给土地市场降温，也不失为一良策。

三大国企“佯败”的原因大概有如下几点：一是09年国企的舆论压力大，远超过往年。从他山年年写文章，年年看跟帖的情况开看，09年民愤的焦点主要集中在政府与国企。09国企在全国土地市场疯狂拿地，不记代价的行为已经成为众矢之的，中海也是其中主角。万科的王石曾公开表态不拿地王，就是想回避锋芒，不要被推到民愤的风口浪尖；二是本次拍卖会，国企甘当民企的配角，有把民企的钱“逼”出来之嫌。政府与国企本来就是一家人，他们合设一个笼子，让民企钻进来，有意把民间资本吸纳出来；三是09年国进民退的风声强劲，导致不少民企人人自危，把资产转往海外，政府有意让民企获胜，有从行动上为“国进民退”辟谣之嫌。