村级集体资产拍卖运作应注意哪些问题
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发布时间： 2019-08-09 11:43:13
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近年来，随着我市社会经济的迅速发展，因城市区域不断扩大延伸和城市化进程加快的客观需要，村集体资产产权制度面临改革。村级集体资产被推向市场，纷纷走上拍卖台，运用拍卖方式盘活村集体存量资产，促进村级经济结构调整和推动村集体资产改制工作。
本公司从2002年开始拍卖村级集体资产，先后接受13个行政村的拍卖委托，累计拍卖成交金额达8亿余元。在拍卖实践中，笔者深刻地体会到村级集体资产法律关系相对复杂，并且今后随着村集体资产拍卖业务的日益增多，将会对拍卖人不断地提出新的，更高的业务和素质要求。
在村集体资产拍卖运作中，应注意以下几个问题：
一、要注意村级集体资产拍卖的委托程序
村集体资产拍卖要严格按照《村民委员会组织法》和有关法律、法规及政策规定执行。村集体资产属于本村集体的成员集体所有。村集体资产拍卖须经本村村民会议或村民代表会议决定，由村委会组织实施。村委会根据村民会议或村民代表会议的授权进行拍卖委托。否则，将会由于委托人、拍卖人未尽拍卖法定程序而导致拍卖无效。
另外，村集体资产拍卖还要注意了解当地政府的政策规定，如中共温州市委办公室、市政府办公室以温委办发(2002)141号文件颁发“关于村集体资产产权制度改革试行办法”。办法要求村集体资产产权制度改革实施方案由村民会议通过，乡镇政府(街道办事处)审核后，报请所在区人民政府批准组织实施。
温州市区房地产登记机关规定，村级集体资产(房地产)经拍卖办理权属过户登记的，须经街道(乡镇)同意签署意见，出具经公证机关公证的《拍卖成交确认书》。如果我们不能及时了解有关特殊规定，会使拍卖工作多走弯路，降低工作效率，增加风险。
二、村级集体资产保留价的确定
村级集体资产拍卖必须经过资产评估程序。由村集体资产改制工作小组推荐2—3家有资质的评估机构，经村民(代表)会议委托评估。资产评估报告经乡镇政府(街道办事处)审核后，村民(代表)会议确认资产的评估价值或根据本村资产实际情况，确定资产拍卖的保留价。
在拍卖活动中，评估价是制定保留价的基础，保留价是村民权益维护的底线，又是拍卖能否成败的关键，二者相辅相成。村民(代表)会议制定保留价的唯一依据是评估报告确定的评估价，村民（代表)会议不可能也不可以把保留价低于评估价，否则，将造成集体资产流失。如果保留价高于评估价，将会减少集体资产在市场的利益空间，降低竟买人的竞买欲望，增加拍卖成交的难度，造成竞买人望而却步导致流拍，最终损害村民和村集体利益。
虽然说，评估价因受经济环境、供求关系影响，不一定与村资产市场价格相同。因此，不宜简单地把评估价作为拍卖保留价，但在操作上我们一般会要求村民(代表)会议将拍卖保留价与评估价相一致，既符合法定要求，又有利于拍卖。关键是要实现资产评估价格符合拍卖变现的目的。
资产评估是根据不同的评估目的，依照法定或允许的标准和程序对资产进行估算，作出资产价值的结论。不同的评估目的应运用不同的评估方法，产生不同的评估值。以拍卖为目的的评估，宣采用“从低策略”，以公开市场价值为原则确定其客观合理价格，考虑快速变现等因素的影响，以下浮20%幅度为拍卖评估价为宜。这样的评估价可以留有一定的利益空间，增加竞买人的竞买欲望，为争夺拍品而展开竞争，最终能以较高价位成交。
村委会、村民(代表)会议在委托资产评估时要说明资产评估的目的，并可要求评估机构先进行资产初评，由评估机构提出资产评估的初步意见。如对资产评估存有异议或认为偏离评估目的的，有权要求评估机构就评估目的、方法、标准、程序及其他问题作出说明，重新评估并提交村民(代表)会议进行讨论，予以再次确认。
拍卖人也有必要与评估机构保持经常的联系，相互提供拍卖信息、拍卖成交价格、市场供求动态等，使评估机构也能掌握拍卖市场的动向，了解评估报告通过拍卖实践后的结果，使资产评估更贴近市场，更贴近拍卖。
三、村级集体资产拍卖实际操作问题
l、村级集体资产拍卖标的要符合法律、法规的规定。村级集体所有的土地和法律规定属于集体所有的山林、荒地、滩涂等自然资源不得拍卖。行政村区域内的道路、桥梁、园林绿地等属村集体所有的公益性资产也不应作为拍卖标的。村集体所有的房地产和国家建设征用土地时，政府安排给村集体的安置用地指标经批准可按规定的办法组织拍卖。如2002年至2004年初，本公司根据巨一村、划龙桥村、沧宁村等村民(代表)的委托，成功举办了村三产留地土地使用权的拍卖。后因政府调整了村集体安置用地指标的转让办法，我们又及时改变思路，于2004年下半年在市招投标中心对石坦村三产留地土地使用权进行了拍卖。
2、要根据村级集体资产拍卖标的不同情况有区别地进行拍卖。对村集体所有的建设用地，包括村企业房地产、办公用房、营业房、农民宅基地，以及有关村级集体组织内部享受的权益等，须在村级集体组织内部进行拍卖，竞买人应是本村的村民或企业、法人。对土地己被征为国有划拨或出让的村级集体所有的房地产，以及村民(代表)会议同意向外公开转让的财产权利，应组织向社会进行公开拍卖。去年我们在温州1第一个村集体资产产权制度改革试点村一一黎明街道洪殿村进行村集体资产拍卖时，根据村级集体资产拍卖标的不同情况有区别地组织拍卖。对土地已是国有，权属清晰的东港大楼、村综合大楼的房地产，采用向社会进行公开拍卖。而对建设用地还是村集体所有的温州I市黎明中路192号原菜场资产(沿街5问简易营业房和现民丰超市经营的简易棚房)和土地虽是国有，但不宜对外转让的温州I市洪殿南路87号配电房、机器设备(兼带服务功能)等整体资产，在村级集体组织内部的进行拍卖，由村民或本村具有法人资格的经济组织参与竞买。
3、在签订委托拍卖合同时，除向村委会索取相应的文件、资料权属证件、村民(代表)会议决议、街道(乡镇)批准意见外，还特别酌定拍卖成交后买受人交款办法、期限；设定资产交割，协助买受人办理权属证照变更、过户的责任，期限和具体措施；分清税、费负担责任。资产状况较为复杂的拍卖标的，还应为村委会、买受人制作《资产转让合同》样本，约定双方各自的权利、义务，列入拍卖系列文件。
发布拍卖公告，除按拍卖法规定通过报纸或其他新闻媒介发布外，还宜在行政村范围、村级集体组织内部张贴或分发拍卖公告。对在村级集体组织内部实施拍卖登记时，要特别注意审核竞买人资格。
举行拍卖会，务必将村委会成员、村民代表请到场。一是增加拍卖透明度，有利拍卖现场监督，二是可以及时处理和预防一些意外情况。
总之，村集体资产拍卖涉及村集体资产产权制度的改革和拍卖各方当事人的经济利益和权益，政策性强。我们要依照《拍卖法》和有关法律、法规、政策规定，参照国有产权转让管理办法，严格规范村集体资产拍卖程序，对委托人、拍卖人、竞买人的行为进行规范，真正发挥拍卖市场机制在转让村集体资产方面的重要作用。
