中秋节刚过，各地又掀起了“地王热”和“楼王热”。
 
一线城市的地价和房价已呈“失控”状态。这种“失控”，表现在四个方面：
 
（1）地方政府在正常情况下，已经无法完成2013年度的房价控制目标。从“国八条”到“国五条”、“限购”、“限贷”等措施都陆续“失效”，地方政府无法抵制房价的快速上升。地方政府只能通过“限售”、“限签”等非常规手段来抵制房价。
 
（2）土地成本正以超出所有人预期的速度上升。
 
北京住宅用地拍卖楼面地价创出7.3万元/平方米的新高。广州南洲路用地拍出3.3万元/平方米，上海拍出207亿的总价地王。值得关注的是，不仅国内民营发展商“疯狂”，港资企业也疯狂，上海地王就是由恒基地产拍得的。类似李嘉诚这样“减持”的开发商毕竟是少数。
 
大多数开发商仍在豪赌未来。典型如经历过“生死劫难”的前天津顺驰医董事长、现融创中国董事长孙宏斌、浙江绿城董事长宋卫平等诸君，仿佛也忘记了所有的伤痛，疯狂地拿地发展。中国房地产界，99%的人都已经疯了。
 
（3）投资比例在提高，2011年“国八条”以来，地方政府调控的主要方向是“抑制投资性需求”。在“限购”、“限贷”、甚至“卖房所得征收20%的个税”出台后，原本认为投资性需求将偃旗息鼓。事实上，进入2013年后，房价被拉高后，中国房地产已演变为“全民地产”，投资比例在明显提高。
 
（4）地方经济对房地产业的依赖程度日渐沉重。
 
2013年，“保增长”成为管理层和地方政府的重要任务。2012年中国房地产投资额超7万亿，2013年将接近9万亿。2015年前，中国房地产投资总额就将超过10万亿。“保增长”背景下，地方政府只能更依赖房地产业的高速发展，尽管所有人都看到了楼价疯涨的风险。
 
土地出让收入和房地产税金已成为地方政府财政收入的半壁江山。这已经不是什么秘密。
 
现在地方政府倘出现养老金缺口，靠土地出让金补上；地方融资平台再融资，靠土地作抵押。
 
2013，地方经济对房地产业的依赖程度日渐沉重。
 
未来3年的楼市走势，确实有点扑朔迷离。
 
一、从楼价趋势看，楼市已经到了“鱼尾行程”阶段：
 
1、经过10年的“补涨”、“急升”，城市地价、房价已经到达历史高位。并且，当前房价已经超过普通城市居民的承受能力。楼市成交量难以放大。“盛极而衰”的苗头已经出现。
 
2、2013年中国经济增速减缓，经济下行压力加大。很多行业的利润空间大大减少，各种资金不断涌入房地产业。楼市已被“过度消费”。
 
3、随着“房产税”、“遗产税”等陆续到来，炒楼热有“断岩”式退潮风险。
 
4、从房地产周期和经济周期看，经历了10多年上涨和繁荣的中国房地产业，已经到了发展繁荣的“尾声”。
 
二、从新一届政府的政策取向和发展规划看，房地产业正迎来新一轮上升周期。
 
新一届政府的房地产政策取向，要到11月份“三中全会”前后才能明朗。大型上市房企老板们早已耐不住寂寞，从2012年9月份开始积极揽地开工，布局新一轮的大发展。
 
1、为“保增长”，本届政府主推“城镇化”，继续加大投入基础设施建设，加大投入铁路建设，维持房地产业繁荣、稳定，已是必然选择。
 
2、过去几年，国内一线城市的地价年均上升20-25%左右，房价上升10%左右，上升动力仍然存在，继续维持3-5年上升的可能性依然存在。
 
3、商品住宅开发建设到达高峰后，商业地产、旅游地产、文化地产、工业地产等，将令房地产业有新的增长点和盈利点。
 
4、地方政府在新一届任期内着力主推的“城市升级”和“城市重点功能区改造”等计划，将令房地产业迎来新机遇。广东地区的“三旧改造”，也将在未来几年延续，提供新的发展空间。
 
三、未来3年地价、房价继续上升，已成各方共识。
 
无论是悲观派，还是乐观派，目前都有一个共识：未来3年中国房地产的地价、房价还要继续升，而且地价上升幅度不会低于10%，房价不会低于当地GDP增长和人均可支配收入的增长。
 
当所有人都认定了一个“升”字，楼市的风险就真的要来了。