前几天，我受邀给北京某律师事务所全体律师做了《解读房屋拆迁评估报告》的专题培训，共分十二个小节，其中《评估报告的有效期》感觉讲得不够透彻，在此再作进一步的分析及探讨，欢迎同行提出宝贵意见。
一、对房屋征收补偿估价的认识
房屋征收补偿估价，是政策性很强的一项估价工作。除国家以法律、规章的形式制定有补偿标准外（如《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》），各个城市均制定有实施办法（如《常州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》、《福州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）、《合肥市征收集体所有土地办法》，等等》）。估价人员在从事征收补偿估价时，首先要掌握国家相关法律、法规和政策以及当地政府的有关规定，准确界定征收房屋及其所占土地的权益性质，才能作出易于被委托方及其他相关利益主体所接受的估价结果。
二、对房地产估价报告有效期的认识
房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结论只能使用特定时期。随着政治、经济、社会等状况的变化，估价对象的价格或者价值可能发生很大的变化。
《房地产估价规范》A.0.5条规定：房地产估价结果报告分为十三个部分，其中估价报告应用的有效期是估价结果报告中不可或缺的部分，具体可以表达为到某个年月日止，也可以表达为多长年限，如一年。
《房地产估价规范条文说明》8.0.4条规定：估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为一年，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过半年。
因此，作为一份符合规范的房地产估价报告应当载明估价报告的有效期，如一年或者半年。
三、对拆迁评估报告有效期的认识及运用
目前，就拆迁评估报告应用的有效期，《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》未再作出具体规定。既然如此，那么拆迁评估报告应用的有效期应当根据《房地产估价规范》的规定，原则载明自完成估价报告日起为一年。
就北京而言，拆迁评估报告有效期一般与拆迁许可证有效期一致。《关于拆迁评估报告有效期问题的批复》（京建拆【2005】1132号）规定：根据《城市房屋拆迁估价指导意见》和《房地产估价规范》的有关规定，考虑到房屋拆迁评估的特殊性，房屋拆迁评估报告的有效期应与《房屋拆迁许可证》规定的拆迁期限相一致（包括许可证的延长期限）。http://wenku.baidu.com/view/ae149beae009581b6bd9eb51.html
约定房屋拆迁评估报告的有效期应与《房屋拆迁许可证》规定的拆迁期限相一致（包括许可证的延长期限）有个很大的弊端：若拆迁许可证有效期（包括延长期）内，被拆迁房屋所在区域房地产市场发生较大变化时，就会给拆迁当事人造成很大损失。
四、拆迁评估报告有效期探讨
1、国有土地上房屋征收评估报告应当载明应用的有效期，比如一年。集体土地征收评估报告视具体情况而定。
2、当载明有效期与拆迁许可证或征收公告有效期一致时，应当同时载明当房地产市场发生较大变化时房屋征收补偿价值应当调整或重估。
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