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北京660亩养老用地项目推介

发布: 常州市武进拍卖有限公司 拍卖时间: 编辑:赵佳媛 关注:

       一、地理位置

       地处北京市通州区张家湾,大运河畔。交通便利,风景优美。

       二、土地性质用途租金

       1、土地性质:总面积660亩

       ① 其中集体建设用地:30亩,有土地证,性质为科教用地,调规为养老用地基本无费用。

       ② 既成事实建设用地:30亩,已经盖有建筑,调规费用大概100万以下/亩

       ③ 林地:135亩,无法调规为建设用地使用。

       ④ 废地:90亩,当前性质为绿地,可以调规为建设用地。

       ⑤ 耕地:375亩,当前性质为绿地,可以调规为建设用地。

       以上土地总体调规额度之和应该在不超过260亩。其它为配套用地。

       2、调规价格与方案

       ① 如果调规为集体建设用地,大约300万/亩,以上为公司独自开发调规价格;

       ② 如果与村里合股开发,价格会大大降低,需要与村里协商约定;

       ③ 如果调规为国有出让用地,大约为600万/亩

       3、土地历史来源

       房地产开发公司2009年与镇里签订的土地租赁协议,租期到2049年。土地租赁使用权归房地产开发公司所有。

       4、当前土地用途

       镇里和区里规划部门确认只能作为康养和旅游用地立项开发。

       5、租金

       林地2万/年/共135亩;其它土地1500元/亩.年,每五年租金递增4%。

       三、房地产公司股权结构

       大股东80%,另外两个股东各占10%。

       1、地产公司成立后为了后续项目开发关陆续联注册了一个养老公司,一个旅游公司。

       2、养老公司和旅游公司均单独对该土地租赁项目初期建设有过部分投资。

       3、另外一个个人对土地租赁项目初期建设有过部分投资。

       四、项目立项情况

       10年租赁期间公司对该地块有过一次立项,立项成功。但因为多种原因,立项项目没有成功实施。原立项项目已经过期作废。

       现如果新立项,流程为:

       1、需首先对接镇规划部门,申请立项的土地性质,指标规模;

       2、对接镇民政和区民政,申请养老政策支持和床位规模,价格批示;

       3、对接区规自委申报镇规划批示的内容和进一步审批;

       4、对接区发改委:携带立项单位名称,投资额度、面积、服务人群、经营规模信息等手续申请发改委项目批复。立项无费用,时间15个工作日。

       五、债权债务与法律风险分析

       1、房地产公司大股东:因为其个人的违法犯罪行为,被判刑入狱,如今在服刑期间,其公司行为全权委托給其亲属进行。其80%公司股权被法院冻结。

       2、房地产公司在地块租赁开始阶段对地块初期建设投资6000多万元,大多为借款,因为逾期不还,有几个欠款纠纷,在企查查上可以看到。

       3、公司地块使用权依然存在,未被法院冻结,未发生拍卖行为。

       4、2009-2015年间该项目共发生资金投入6681万元。

       六、合作模式

       1、股权转让。立项前,全部投入和负债、土地30年租赁权共计作价9000万元。如果需要公司自己独立先行立项,立项后的转让价格会向上调整。

       2、立项:公司协助投资方立项。如果需要与村里合作经营,可以协助调规和指标申请。

       七、项目推进与降低风险合理化建议

       1、立项:投资方配合公司先进行养老立项,为后续股权转让和指标申请、调规建设打下基础。

       2、建设:立项后,利用30亩科教用地块使用极低调规成本调规为养老建设用地进行开发,据说规划可以允许建设高度18米,如果进行6层带电梯开发,可以实现30X667X6=12万平米建筑开发。之后把30亩既成事实用地进行低成本调规开发,可再实现12万平米建设。再根据投资方项目收益进度,进行其它地块的指标申请,调规和后续开发建设,实现最低成本的项目运作。风险降到最低。

       招商热线:13901502223 潘先生  18600215188 李先生

常州市武进拍卖有限公司


标的现场


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