深圳“地王”缘何越来越少

       众拍网最新拍卖信息、土地拍卖信息，11月23日，深圳迎来年度最大规模土地拍卖日。以294.42亿元为总起拍价格，深圳一次性集中出让8宗土地，其中5宗为纯住宅用地，另外3块为综合用地，总出让面积达73.22万㎡。

       此次土拍沿袭了深圳近五年来的土地拍卖热度，但无论土地宗数、起拍价和成交总价，都堪称年内深圳土地市场之最。

       历经约30家开发商的近400轮竞价后，竞拍在当天下午4时左右收官。深圳此次土拍收入达339.81亿元，折合被拍卖土地每平方米在4万—5万间，单价基本与近年土拍价格持平。

       其中，参与竞买的30家房企一半以上属于各地的头部房企，包括中海、金地、华润、电建、招商、金茂、华发、万科、保利发展、平安不动产、天中粮大悦城等。为了增加竞买成功概率，它们还“强强联合”，组成了数个联合体。

       最后，融创联手华发127.1亿元拿下宝安沙井地块，成为深圳土地史上第七宗百亿地块。万科、佳兆业、电建、金茂、中信、深地铁和安联高速（包括联合体企业）通过竞价获得其他7宗土地。

       尽管引发多家地产商竞逐，此次深圳土拍并没有产生底价翻倍、溢价率很高的“地王”，甚至有两宗土地以底价成交，这是为何呢？

       28年前，深圳第一个“地王”诞生了。1992年，深物业公司参投标罗湖商业城的建设，以总价4.2亿元拍下折合地面地价38462元/楼面地价8361.2元的宗地，创下当时的地价巅峰。如今，深圳的地王大厦成为其标志性建筑之一。

       此后20来年，每逢土拍，高溢价率的“地王”总是会引起广泛关注。

       政府规避“地王”诞生，被拍土地面临诸多政策限制

       从区域分布来看，8宗土地涵盖了深圳四大区，分别为宝安、坪山、龙华和光明。拍卖总土地面积73.22万平方米，总建筑面积224.08万平方米。

       据此次深圳土地出让公告显示，除新晋百亿地块—宝安沙井地块外，此次其它7个地块均采用“双限双竞”挂牌方式出让，即限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞配建只租不售的人才住房面积。

       其中，西乡地块限销售均价83265元/平方米；大浪地块限销售均价70875元/平方米；坪山地块限销售均价37500元/平方米；光明4宗地最高的销售均价不得高于50295元/平方米。

       宝安沙井地块也有相应限制，其建设类型明确为可售型人才住房，不设无偿移交的只租不售人才住房初始配建面积，人才房售价限40000元/平方米。

       从建设规划来看，宝安沙井地块的土地用途为商业用地，包括游乐设施用地、居住用地、公园用地和道路用地。其中土地面积43.68万平方米，建筑面积131万平方米，住宅用地（可售型人才房）30万平方米。

       此外，出让还要求宗地项目执行“90/70”政策，即住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%，明确商品住房取得套房不动产权证之日起3年内不得转让。

       所以，面临诸多“稳楼市”政策，此次宝安沙井地块和龙华区大浪地块以拍卖底价成交，8宗地块中未能诞生往年热门的“地王”，不足为奇。

       “史诗级”土拍对深圳楼市后续影响几何?

       此次深圳土拍引发社会关注如此之大，与其带来的住宅用地应用前景不无关系。

       除了宝安沙井的30万平方米“人才房”，光明的4个出让宗地都明确规划了住宅用地。其中中信城开以7.2亿元价格+配建1.83万平人才房获得光明A525-0100宗地；电建以24.44亿元价格+配建2.9万平人才房获得光明A515-0099宗地；金茂以12.72亿元价格+配建1.22万平人才房竞得光明A641-0288宗地；安徽安联高速公路以13.84亿元价格+配建2.42万平人才房获得光明A605-0377宗地。

       此外，万科以59.98亿元价格+ 配建6.6万平人才房竞得西乡地块；佳兆业+新城联合体以28亿元价格+配建5万平人才房获得坪山地块。8宗地块中有7块都提到了人才房配置。

       作为国内外来人口流入最大的城市，深圳的住宅用地供应一直比较紧张，房价成为深圳人最关注的话题之一，此次政府加大住宅用地供应可以说是“千呼万唤始出来”。

       土拍火爆往往是楼市火爆的前奏，除了年内这次“史诗级”土拍，深圳近五年来居热不下的土拍更是体现了房地产商和购房人群对于深圳楼市的高期待值。

       但此次政策对于土地应用性质和销售价格的明确限制，显示出一个明确信号：深圳政府贯彻稳楼市、降温房价的大方向。

       土地的拍买成本最终会传导到楼市的房价中。此次住宅用地的大量集中供应，尤其是土地拍卖时明确对于新房销售价格进行限价，明确了此次“人才房”更多是为了满足想在深圳购房的“刚需”群体，而不是“炒房”群体。

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