东莞土地市场活跃 “竞自持”成主要拍卖方式

       众拍网最新拍卖信息、土地拍卖信息，东莞土拍市场历经数月的断供“寒霜”，近期入市地块明显受到各大房企的高度关注，但从去年多宗地王项目入市销售“遇阻”局面来看，各大房企应要理性拿地。政府一再创新土地拍卖模式，严控土地拍卖竞买资金来源等，决心从源头规避高价地，其中9月备受关注的东城地块最终没有实现熔断，10月上旬的中堂地块与麻涌地块均得以成功出让，土地溢价大幅收窄，可预见，土地市场已逐步回归理性。

       土地市场交易活跃

       10月以来，东莞土地市场迎来小高潮，住宅用地主要采用竞自持的土拍方式进行出让。断档2年的中堂土地市场，成为东莞首个竞自持模式的试验地。中堂地块出让，吸引了5家竞争者13轮竞拍，最后余江县金民企业管理中心以2.06亿元闪电拿下，自持比例20%，可售楼面地价高达10772元/ 。

       自首宗竞自持地块成功出让之后，麻涌地块被碧桂园以总价12.79亿元，楼面地价9905元/ ，可售楼面地价18009元/ ，自持面积45%，自持年限5年斩获，自持比例高达45%。樟木头地块被深圳市金穗投资有限公司以总价51469万元，自持面积50%，自持年限5年夺得，溢价率44%，楼面地价11706元/ 。

       另外，寮步地块被东莞市珑进翠珑湾实业投资有限公司以总价176992万元+自持面积40%+自持年限5年夺得，溢价率64%，楼面地价16352元/ 。沙田地块被东莞市惠明盛香缤房地产开发有限公司以总价32711万元+自持面积80%+自持年限5年夺得，溢价率50%，楼面地价9000元/ 。大朗松柏朗商住地块被东莞市万瑞房地产有限公司以总价212219元+自持面积15%+自持年限5年夺得，溢价率29%，楼面地价16443元/ 。大朗南方基地旁商住地块被深圳市润投咨询有限公司以总价184512万元夺得，溢价率14%，楼面地价14719元/ 。

       东莞未来一个月将集中入市3宗“竞自持”商住用地。涌镇大步村地块楼面地价超过10340元/平方米，最高限制地价为人民币71576万元时，转为竞自持商品住房面积；当自持商品住房面积比例为100%时，转为竞住宅自持年限。常平镇卢屋村地块当楼面地价超过12538元/平方米，最高限制地价为人民币99100万元时，转为竞自持商品住房面积；当自持商品住房面积比例为100%时，转为竞住宅自持年限。洪梅镇梅沙村地块楼面地价超过11937元/平方米，最高限制地价为人民币130000 万元时，转为竞自持商品住房面积；当自持商品住房面积比例为100%时，转为竞住宅自持年限。

       “竞自持”成主要土地拍卖方式

       今年，东莞土拍市场出现了“限价+竞配件”、“限价熔断”、“限价号”、“限价竞自持”等4种新型拍地模式。其中，“竞自持”是东莞近期采用的新型土拍方式，目前已“试水”成功，成为主要土拍方式。

       据悉，东莞“竞自持”模式主要可分为三步走：限价+竞自持面积+竞自持年限。在竞价过程中，若竞买人申请人的最高报价不超过(即小于等于)最高限制地价时，按照价高者得原则确定竞得人及成交地价款。当报价超过最高限制地价后，不再接受更高报价，竞买方式转为竞自持商品住房面积(自持商品住房自取得房屋权属登记后持有年限不低于5年)。当竞买人报出自持商品住房面积比例为100%时，仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的，竞买方式转为竞住宅自持年限。按照最先报出自持最高年限(70年)的原则确定竞得人。

       今年以来，政府出让商住地块均采取一系列措施防止土地市场过热。因地制宜，各区域创新拍地模式有效抑制地价预期。10月，东莞“地荒”终迎缓解，无疑是年度土地市场最热闹的月份，这些商住地虽同为限价地竞拍模式却因其市场特征迥异而有所不同，如针对常年热点区域虎门地块，采取限价+熔断机制。中堂、麻涌地块则采取限地价+竞自持+竞年限等新颖方式，相对而言，市场预期持续高企的麻涌，土地最高限价较中堂更高。最终虎门地块触及熔断、中堂麻涌地块均突破最高限价转入竞自持面积，可见在僧多粥少的情况下，竞争依然激烈，而在因地制宜，各区域采取创新拍地模式下对抑制高地价显见成效。

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