3小时224亿！深圳楼市土拍再刷纪录

       众拍网最新拍卖消息、土地拍卖新闻，前几天，深圳再次创造了历史！楼市再现“深圳速度”，一个小小的土拍，纷纷被媒体冠以“史上第一”、“史无前例”等称号，说实话观察君倒没有那么激动，因为这样的“奇迹”我们不需要！

       3小时224亿！

       自去年开始至今，地产商们在大部分三四五线城市遭遇了严重的销售危机，房子并没有那么好卖了，然而又不能随意降价。只能一边咬牙忍着，一边寻求新的市场。

       正巧随着国家大城市群战略的推进，以及人工人口集聚落户政策的放松，他们把下一步市场瞄准到了这些中心城市，而如今只是一场争端的开始！

       深圳最近的土拍刷新了深圳住宅用地有史以来的记录，5块地均溢价率45%，并且全部以价格上限成交，总成交额223.84亿元，惊呆了市场。

       现场的竞拍的激烈程度超乎我们的想象！一共就5块地，任何一块地的竞拍企业都超过10组，其中不乏央企。

       第一块地，是去年曾流拍的宝安尖岗山。今年增加了总建筑面积、降低了起始可售楼面价（相当于降低了门槛），仅用时5分钟便被越秀地产以59.08亿的价格拿下。

       最小地块，光明区地块。不仅竞拍企业最多，而且竞拍时间最短的！总共23家房企参与，但开拍仅5秒，就被电建地产以20.12亿的价格拿下。

       地价最高的，龙华红山地块。竞争也最激烈，经历华侨城、金茂的角逐；华侨城、金茂、招商40分钟的持久战；中海地产、龙光地产的半小时胶着，最终由中海地产以65.85亿的价格拿下！可谓是一波三折。

图示：五家房企均为地方区域性房企

       3小时224亿？这不得不说是个“奇迹”，但这样的奇迹我们并不想要，这并不是我们的胜利...

       这是谁的胜利？

       这是开发商的胜利，这是“ZF”的胜利，但这绝对不是市场“刚需”的胜利。

       对开发商而言是“盛宴”，因为他们知道，他们不管拿多少钱买地，在深圳赔不了。

       过去的5年时间，深圳一共土拍了21块地，可谓是狼多肉少！而此次一次性拿出5块地集中拍卖，对于广州、深圳等地产商而言，只要买到了地就算是胜利！

       易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱表示，这5块地与周边在售项目相比，其地价房价比均高于0.8，“面粉”价格均已接近当前“面包”价格。

       不过，参与土拍的一位接近拿地的房企代表向观察君表示，即使拿地成本高、盈利空间受限，但在庞大的高收入群体需求基数支撑下，未来的利润空间不会太低。

       不怕买地价格高，就怕买不到地！在粤港澳大湾区的中心城市群建设背景下，深圳这个本就土地稀缺的一线城市，土地价值就更显得有前景。

       对刚需就不那么友好了

       按常理，面粉的价格涨成这样，今后面包的价格也便宜不了。开发商肯定不愿意也不会做赔本买卖，随便算下账，要想保证盈利，这批楼盘最终市场售价几乎肯定最少要是楼面价的2倍。

       高价土地给了房价上涨预期，“即使因为限价涨不了，房价下跌的通道也被彻底堵死”，甚至有业内观点认为，龙华、光明房价或就此被改写。

       据21世纪消息，拍地后，深圳有极少数新盘立刻表示要重新定价，被拍地块周边的一些二手房业主，也跑到中介门店更改了挂牌价。信心被提振...

       这场史诗级土拍的结束，对深圳广大的刚需而言，真的算不上多么友好。甚至有些“极端”的看法认为，照这样下去，深圳的楼价离香港也不远了。

       下一个香港？

       这个说法略显极端，但深圳房价不断上涨是事实，即使受楼市调控限价等因素影响，深圳楼市也只是微跌，几乎可以忽略不计，而所谓的低迷也只是成交量而已。

       更重要的是，深圳的棚改之路正在步入新的阶段！2018年被称为深圳棚改元年

       华富村是深圳棚改新政实施后的首个获批项目，而华富村为代表的棚改背后，深圳正在崛起一大批新的富豪。按照标准，90平可换131平+55万补偿金（最高）！

图示：链家在售仅一套

       当然，这也有可能是房东看好所以加价了，但在棚改前，该小区的交易额普遍在5-8万，而棚改后，房价是肯定会涨的，这样看，如果房价真的到10万也有可能。

       这样的房价涨幅，说是香港第二也不为过，但深圳的情况在全国属特列，不可复制！

       深圳的城市化率高达100%，居住人口超过2000万，人口净流入排名全国第二，但可发展面积仅1997.47平方公里，严峻的供需矛盾是深圳房价高涨的根源。

       但是，也有人担心旧改会成为下一个棚改！毕竟深圳的“旧改”带来的财富并不算少，观察君有朋友都想投资一套深圳“棚改”旧小的学区房了。

       深圳“高涨”不可复制！

       棚改属于典型的大拆大建，旧改现阶段只是小修小补。一二线城市的老旧小区，区位较好，改造潜力相对较大，将会成为旧改扩张的主要区域所在。

       而深圳的旧改带来的是独特的房屋增量变化，这是由其独有的供需矛盾决定的，这种情况放在其他城市就不一定适用，比如上海，一直是向外扩张，而少有以旧改扩建的。

       棚改力度之所以如此巨大，与背后央妈的放水息息相关，但是旧改目前仅仅得到的是口头赞助，效力与棚改不可同日而语，更何况棚改拆迁与棚改补助也是有区别的。

       旧改没有央妈的底部背书，就不会有杠杠放大效应，也就不会产生如棚改的巨大能量。更何况深圳的只能说是棚改补助，而算不上拆迁，只能说补助力度稍大。

       因此，旧改的到来，暂时还不会扭转这一局面。说到这里，观察君只能叹息一声，为什么奇迹总在楼市？

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