杨宜胜
日志
被执行人仅一套房屋及“按揭房产”能否查封拍卖的问题
2016-01-21 09:02:43
对于被执行人唯一房产的执行，关系到被执行人基本生存权与债权人权利实现的平衡，实践中应根据法律规定妥善处理。
这一问题涉及两种情况。第一种情况是抵押权人申请执行被执行人已设定抵押的唯一房屋，应适用《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》。规定允许该种情况下法院依法对于抵押房产拍卖、变卖或抵债，但是针对被执行人及其所扶养家属居住的房屋的执行，该规定同时设定了一系列的限制条件。一是在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期，在此期限内，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。二是上述宽限期内被执行人未迁出，人民法院强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房，租金由被执行人负担。三是被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。
其他情况下，对于被执行人唯一房产的执行，应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”根据该规定，在被执行人只有一套用于家庭居住房屋的情况下，执行机关一般不能采取拍卖、变卖等处分措施。不过，由于本条规定的立法目的是保障被执行人的基本生存权，在被执行人用于居住的唯一住房明显超过家庭居住必需时，如房屋为豪华别墅等情况，执行中应当考虑给被执行人置换一套能满足其家庭居住要求的普通住房，两套房屋的价值差额用于满足申请执行人的债权。
关于“按揭房产”能否查封拍卖的问题
“按揭”原本是英美法中的一项制度，后由香港传入大陆。我国法律体系并未承认这一概念，也没有完全与之相对应的制度。但在一般意义上讲，“按揭”大致相当于我国的抵押制度。“按揭房产”也就是设定了抵押权的房产。
当设定了抵押权的房产非属“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋”时，在保证抵押权人优先受偿权的前提下，查封或拍卖该房产没有任何法律障碍。在设定了抵押权的房产是“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋”时，需要区分是否为抵押权人申请执行。如为抵押权人申请执行，适用《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》；其他情况下，适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条处理，具体法律适用参见上一问题的答复。
这一问题涉及两种情况。第一种情况是抵押权人申请执行被执行人已设定抵押的唯一房屋，应适用《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》。规定允许该种情况下法院依法对于抵押房产拍卖、变卖或抵债，但是针对被执行人及其所扶养家属居住的房屋的执行，该规定同时设定了一系列的限制条件。一是在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期，在此期限内，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。二是上述宽限期内被执行人未迁出，人民法院强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房，租金由被执行人负担。三是被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。
其他情况下，对于被执行人唯一房产的执行，应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”根据该规定，在被执行人只有一套用于家庭居住房屋的情况下，执行机关一般不能采取拍卖、变卖等处分措施。不过，由于本条规定的立法目的是保障被执行人的基本生存权，在被执行人用于居住的唯一住房明显超过家庭居住必需时，如房屋为豪华别墅等情况，执行中应当考虑给被执行人置换一套能满足其家庭居住要求的普通住房，两套房屋的价值差额用于满足申请执行人的债权。
关于“按揭房产”能否查封拍卖的问题
“按揭”原本是英美法中的一项制度，后由香港传入大陆。我国法律体系并未承认这一概念，也没有完全与之相对应的制度。但在一般意义上讲，“按揭”大致相当于我国的抵押制度。“按揭房产”也就是设定了抵押权的房产。
当设定了抵押权的房产非属“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋”时，在保证抵押权人优先受偿权的前提下，查封或拍卖该房产没有任何法律障碍。在设定了抵押权的房产是“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋”时，需要区分是否为抵押权人申请执行。如为抵押权人申请执行，适用《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》；其他情况下，适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条处理，具体法律适用参见上一问题的答复。
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